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濱江戚金興:扶搖千億,杭州之巔
時間:2020年01月16日信息來源:本站原創點擊: 加入收藏 】【 字體:

“千億房企春節放假19天”。

臨近春節,向來行事低調的杭州濱江房產集團,一不小心當上了全國“網紅”。

在廣大吃瓜群眾眼中,19天假期和獎勵旅游補貼,著實令人艷羨。而對房企來說,達成千億目標意味著更多。這個信奉規模至上的行業里,“千億級房企”就像一張金名片,助推企業在更大的平臺收獲更深遠的影響力。

尤其是像濱江這樣地域性特征比較明顯的房企,千億規模更是一道里程碑。要知道,過去27年,濱江總計銷售2150億元,如今一年的業績就幾乎頂上過去一半。

騰飛年、鞏固年、收獲年,回顧2019,濱江集團掌門人戚金興滿懷激情與自豪,面向未來,他還有一個樸素愿望:讓老百姓都能住上一套好房子。

濱江戚金興:扶搖千億,杭州之巔

千億版登頂杭州之巔

2018年,濱江就有機會沖擊千億,而最終在850億元的關頭踩下剎車。舍得之間,戚金興選擇了安全和穩健,并順手完成了一個小目標:奪得在杭房企年度操盤銷售榜第一。

一年之后的2019年,依然穩健的濱江,不僅順利躋身千億俱樂部,還進一步鞏固了在杭州本土的領先地位,以176億元占據在杭房企年度權益銷售榜頭名,成為近十年來僅有的三家“雙冠”房企之一。

2019年的杭州樓市,濱江穩穩抓住了兩塊細分市場,一是“6萬+”、“7萬+”的頂級豪宅市場,以御品、上品等為代表;二是“3萬+”、“4萬+”的中高端市場,以擁潮府、御虹府等為代表,都是杭州樓市以及各自區域的銷售領跑者。

一邊在商品房市場攻城拔寨,一邊對土地市場同樣饑渴。整個2019年,濱江在杭州掠下15宗地塊,拿地金額329.8億元,又一次位居在杭房企拿地榜首。

從拿地布局來看,除了文教區、未來科技城等零星點綴之外,濱江的戰略意圖十分明確,占據錢塘江兩岸:不僅豪擲125億元,包攬錢江世紀城2019年全部宅地,還重倉濱江區、蕭山市北,并且不放過望江新城的熱點地塊。

接下來,戚金興鎖定的是錢江新城2.0區域,“哪怕城市有風險,這幾個區塊是相對安全的。”

此外,在濱江2019年的拿地清單中,商業地塊以及商住地塊占據了不小比例。戚金興表示,未來還會適當關注位置好的TOD項目。

“我們做企業就好像在錢塘江抓魚,如果這一潮的魚過來你不去把握,認為后一潮有的是,那么接下來你可能要等三五十年。”生于杭州、長于杭州的戚金興,喜歡用風土人情作比喻。在他看來,濱江2019年的騰飛式發展,正是把握住了時代給予的機遇。

戚氏軍規 拿地六個月必須開盤

2019年12月19日,位于錢江世紀城的濱江御虹府領出預售證,成為杭州首個公開銷售的“雙限”樓盤,此時距離項目7月29日拿地還不到五個月。最終,御虹府于12月30日正式開盤,這個速度不僅刷新了濱江內部記錄,在杭州樓市史上也數一數二。

“原先濱江的標準是拿地六個月具備銷售條件,現在的目標是六個月必須開盤。”項目開發全面提速,是戚金興在2019年定下的一條新軍規。

全面提速,是濱江2019年革新求變的重要一環。面對“雙限”下房產預期的改變和行業微利時代的到來,戚金興一展高效作風,在企業內部管理、投資布局以及金融端迅速啟動了成體系的調整行動。

濱江戚金興:扶搖千億,杭州之巔

拿地5個多月就開盤的御虹府,代表了“濱江速度”

“向管理端要效益,精細化程度加深。”戚金興提出向工業企業學習,精細化的成本控制從設計就介入,包括結構、有效的層高、地下室的處理,“所有配合的施工單位都要學習精細化的成本控制。”這也成為濱江競爭力的一大組成部分。

“現在管理成本1.5%左右,我提出要爭取1%左右,一般企業是5%。”戚金興透露作為衡量企業精細化管理能力的三費(管理、營銷、財務)費率,濱江能夠做到同級別房企的四分之一左右。

除了行業內較低的管理成本,濱江的融資成本也較低,并呈現逐年下降的趨勢,從2018年的5.8%下降到2019年年中的5.6%,以較低的融資成本獲得充裕的現金流,這得益于濱江“經營能力強、資產質量好、企業信譽好”。

同時,歷經多年市場考驗,濱江還煉就了一支高效團隊。2019年,濱江員工數量剛過900,達到901人,這意味著千億銷售額中,人均創造的業績就超過一億元。“如果沒有了這支團隊,就算我本人也沒法帶領濱江打勝仗。”戚金興笑言,他和他的團隊,一刻都不能分離。

以人為本讓老百姓都能住上一套好房子

高速擴張下的濱江,如何保障一貫的高品質,是眾多購房者極為關心的話題。在戚金興看來,這個問題的答案顯而易見。

“保證質量趕時間,保證品質控成本,如果品質不能保證,其它都可以放一放。”戚金興本人,就是濱江的“首席驗收官”,每一個項目交付前,他總要仔細檢閱一番,從園區景觀到室內精裝修,甚至每一條踢腳線是否平整,他都不放過。

比如說2019年末交付的壹品,在建造時就為每套房子設立個性檔案,從設計、施工、內部裝修到交付,每個環節都拍照記錄在冊,“室外的硬件按照室內的標準做,室內的按照機械的標準做。”

濱江戚金興:扶搖千億,杭州之巔

戚金興在檢查工地

保證品質的同時,戚金興還在產品設計上考慮更多。“現在隨著均價提升,如果還是一味做大戶型,那么總價就會讓大多數人承受不了,所以我們要轉變思路,把戶型做小,同時功能齊全、品質一流。”戚金興認為,隨著總價天花板的到來,戶型必須更接地氣。

于是,在2019年末領證的御虹府、擁翠府等新盤中可以看到,95-139㎡成為了主力面積段,讓更多人能夠以較少的總價買到濱江的好房子。

“讓老百姓都能住上一套好房子。”這是最簡樸的話語,卻也是最難的堅守,戚金興以他的精工情懷,帶領團隊建造出一個個高品質社區,用實實在在的產品,回饋著“濱粉”。

責任擔當從業者沒有悲觀的權利

“2019年上千億,2020年保持千億,未來如果頭部房企做到萬億,濱江也可適當把目標提到兩千億,但這些都是建立在保障品質的基礎上。” 千億里程,始于足下,站在新起點上,戚金興開始著手攀登下一座高峰。

2019年,濱江總計新增30宗地塊,計容總面積超300萬㎡。充足的土地儲備為濱江來年“保千億”提供足夠的彈藥,戚金興自信地盤算,濱江當前可售貨值2500億元,平均樓面價約為15500元/㎡。

濱江戚金興:扶搖千億,杭州之巔

在區域上,濱江除了繼續布局省內的紹興、寧波、金華、義烏,還將在省外重點布局南京、環南京都市圈、武漢,以及粵港澳大灣區。戚金興的算盤是,到2020年,杭州、省內、省外的比例做到5:4:1;到2021年,則做到4:4:2。

邁向全國的過程中,濱江一向樂于合作,并往往擔當工程建設的一方。戚金興說,濱江的施工單位,都是長期合作伙伴,早就習慣了濱江的高標準、嚴要求。如今,這些施工單位遠赴全國各地,輸出“濱江制造”的品牌內核,為濱江收獲更多合作機會與城市版圖。

大量的土地儲備,對資金回籠提出更高要求。“在不加大杠桿的基礎上,預收款是第一大款項來源,回款的高效利用非常重要。”戚金興表示,希望2020年公司現金回籠能達到450億元,現金回籠快,后面現金不僅不要利息,還可能是負利息。

“每一年都是最好的一年。” 戚金興提到,“雙限”時代,市場可能有悲觀的時候,但從業者沒有悲觀的權利。無論樓市行情如何變化,從業者必須保持樂觀精神,這也是作為行業領跑者的濱江,對社會以及行業的責任擔當。


(作者:佚名編輯:zhangwh)
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